マンション管理費等の滞納への対応

分譲マンション等の管理費等を滞納している区分所有者がいる場合、管理組合としてはどのように対応をとるべきでしょうか。

 
1.マンション管理費等の重要性
国土交通省の調べによれば、築40年超のマンションは平成29年末で72.9万戸あって、ストック総数(約644.1万戸)に占める割合は1割強を占めており、10年後には約2.5倍の184.9万戸に上ると推計されています。
こうしたマンションの老朽化という不可避の現実に鑑みれば、管理組合の日常運営のみならず、今後不可欠となる大規模修繕等の原資ともなるべき管理費等の滞納への対応は、管理組合にとって極めて重要な課題といえます。

2.現区分所有者からの回収
区分所有者の一部に管理費等の滞納が生じた場合、当該滞納者（現区分所有者=債務者）から法的に回収する方法としては、訴訟外での催告（内容証明郵便）や、そこから進んで支払督促や少額訴訟、通常訴訟の提起などが考えられます。
しかし、これらの方法を経て、仮に債務者が任意の支払いを約束する場合でも、滞納管理費等が多額に膨らんでしまっていると、これとは別に生じる将来分の管理費等の徴収と並行せざるを得ない以上、滞納分の回収期間は自ずと長期にわたりやすくなります。
また、これら法的手段を経ても債務者が任意の支払いに応じなければ、管理組合としては、差押えが可能と思われる債務者の定期収入（給与債権など）や財産等の有無を調査し、裁判所に強制執行を申立てる必要が生じますが、債務者にみるべき収入や財産が見当たらないといったことも十分に想定されます。
このように、滞納額が多額に膨らんでしまうと、現区分所有者からの回収は事実上大変困難となってきます。

3.新区分所有者からの回収
ところで、建物の区分所有等に関する法律（建物区分所有法）では、区分所有者に対する債権（滞納管理費債権など）は、当該債務者たる区分所有者に加えて、その特定承継人に対しても請求できるとされています（建物区分所有法7条,8条）。特定承継人とは、当該債務者たる区分所有者から当該住戸を買い受けた買主などを指します。
そこで、現区分所有者からの回収を見込めない管理組合としては、上記規定に基づき、当該住戸の新所有者に対して滞納分の支払いを請求することも考えられますが、新たな買主等との交渉に困難が生じないとも限りません。

4.早期対応の必要性
以上のとおり、マンション管理費等の滞納は、その滞納額が膨らめば膨らむほど現区分所有者からの回収可能性が低くなる傾向があります。
よって、区分所有者に滞納が発生した際は、訴訟等の法的手段を予め視野に入れながら、早めに対策を打って回収の姿勢を示すことが、当該滞納者からの回収可能性を高めることにつながるとともに、他の区分所有者による滞納発生を抑止するうえでも重要かと思われます。

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