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敷金が返還されない場合の対応

引越しなどで賃借物件を賃貸人に明渡す際にトラブルになりやすいのが「敷金返還」です。契約時に差し入れた敷金が十分に返還されない場合、原状回復工事費用を追加請求された場合などは、次のような点を確認してみてください。

 
1.敷金とその返還義務

敷金とは、いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいいます(改正民法第622条の2参照)。よって、保証金その他の名目でも敷金と同一のものとなります。
賃貸借が終了し、賃貸物件の明渡しを受けたときは、 賃貸人は賃借人に対し、受領済み敷金から賃貸借に基づき生じた賃借人の賃貸人に対する債務の額を控除した残額を返還しなければなりません(最高裁判例・改正民法第622条の2参照)。
しかし、現実には、本来賃借人に返還されるべき敷金が返還されなかったり、敷金が原状回復費用に足りないとして工事費用の追加支払いを求められるケースがあります。

2.原状回復義務と特約
賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、原則として賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還しなければなりません( 原状回復義務)。
最近では、賃借人の負う原状回復義務の範囲を賃貸借契約書の中で細かに区分して表示することが多くみられますが、その中には、いわゆる 通常損耗として原則は賃借人の負担にならないと考えられているものを 特約により賃借人の負担とするものもみられます。
こうした原状回復義務に関する特約の有効性は、賃借物件の明渡しと敷金返還の際にトラブルになりやすいため、平成10年から国土交通省が 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しており、特約の解釈指針や判例情報の収集の観点から有用な情報となっています。

3.敷金返還請求の方法
賃貸借契約の内容や特約の有効性などを検討した結果、賃貸人の主張する敷金返還額(または追加請求額)に疑問がある場合、まずは、原状回復に要する工事費用の見積りを賃貸人に開示してもらうことが考えられます。
そして、見積りの開示を受けても、なお返還額等に納得できない場合には、次のような法的手段が考えられます。
 (1) 内容証明郵便による催告と裁判外交渉
 (2) 通常訴訟・少額訴訟による請求
訴訟の場では、ある原状回復費用を賃借人が負担すべきと主張する場合、 その根拠となる事実は賃貸人において主張立証すべきとされています。よって、仮に賃貸人にその立証までは困難といった事情があれば、(1)の催告・裁判外交渉だけで当初提示額より多くの敷金が返還される可能性もないわけではありません。

4.少額訴訟の活用
裁判外の交渉が不調となり敷金返還請求訴訟を提起する場合、その請求金額によっては、弁護士などに相談や訴訟代理を依頼すると、その報酬等を控除した後に残る金額が限られてしまう場合もあります。
そうした事案では、 少額訴訟制度の利用を検討されて、これを賃借人ご本人にて提起される( 本人訴訟)のが有用ではないかと思われます。
少額訴訟では、60万円以下の金銭請求事件について、原則として1日限りで審理を終結し即日で判決を言渡すものとされているため、迅速な事件解決を期待することができます。

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